Sprzedaż zadłużonego mieszkania: kredyt, czynsz, hipoteki i inne długi

Rodzaje długów, które obciążają mieszkanie

Nie każdy dług działa tak samo. Hipoteka jest wpisana do księgi wieczystej i idzie za nieruchomością. Kiedy mieszkanie zmienia właściciela, hipoteka zostaje, dopóki bank albo inny wierzyciel nie zgodzi się jej wykreślić. Dlatego kupujący zawsze chce, żeby spłata nastąpiła przy akcie.

Zaległy czynsz we wspólnocie mieszkaniowej albo w spółdzielni to zwykle dług osobisty właściciela. Nie widać go w księdze, ale wychodzi przy zaświadczeniu, o które prosi notariusz lub kupujący. Wspólnota może też uzyskać wyrok i skierować sprawę do komornika.

W spółdzielni sytuacja zależy od rodzaju prawa do lokalu. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu i przy odrębnej własności zaległości rozlicza się podobnie jak we wspólnocie. Zaświadczenie ze spółdzielni pokaże dokładną kwotę na dany dzień.

Długi prywatne, pożyczki czy zaległości wobec urzędu skarbowego lub ZUS wyglądają różnie. Część z nich zamienia się w hipotekę przymusową, jeśli wierzyciel ma tytuł wykonawczy. Wtedy też trafia do księgi wieczystej i trzeba ją rozliczyć przy sprzedaży.

Osobna sprawa to kilka hipotek na jednym mieszkaniu. Każdą trzeba spłacić albo uzgodnić jej wykreślenie z danym wierzycielem. Kolejność wpisów w księdze ma znaczenie, bo przy licytacji wierzyciele są zaspokajani według określonego porządku.

Kredyt hipoteczny w zaległościach: co robi bank

Bank zanim wypowie umowę kredytu, musi wezwać do zapłaty i dać możliwość złożenia wniosku o restrukturyzację. To ważny moment. Jeśli takie wezwanie dopiero przyszło, masz jeszcze pole do rozmowy o zmianie warunków spłaty.

Po wypowiedzeniu cała pozostała kwota kredytu staje się wymagalna. Bank występuje do sądu, a potem do komornika, który może zająć nieruchomość. Na każdym z tych etapów sprzedaż jest możliwa, ale im później, tym mniej czasu i większe koszty.

Najwięcej możliwości masz przed wypowiedzeniem umowy. Wtedy do spłaty są zaległe raty, a nie cały kredyt, a bank zwykle chętniej rozmawia o zmianie harmonogramu. Po wypowiedzeniu rozmowa jest trudniejsza, ale nie niemożliwa.

Przy sprzedaży bank wystawia zaświadczenie o saldzie na dzień spłaty oraz zgodę na wykreślenie hipoteki po otrzymaniu pieniędzy. Kupujący przelewa bankowi tyle, ile wynosi dług. Reszta ceny trafia do Ciebie.

Jeśli kredyt przejęła już firma windykacyjna albo fundusz sekurytyzacyjny, zasada zostaje ta sama. Zmienia się tylko adresat przelewu i osoba, która wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki. Takie podmioty często są otwarte na rozmowę o terminie spłaty.

Zanim zapadnie decyzja o sprzedaży, poproś bank o pisemne wyliczenie zadłużenia. Z nim łatwiej rozmawiać z każdym, także z doradcą czy rodziną.

Jakie masz wyjścia z długów obciążających nieruchomość

Nie zawsze trzeba sprzedawać. Przy kredycie hipotecznym można złożyć wniosek o restrukturyzację, a przy spełnieniu warunków sprawdzić wsparcie z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Przy czynszu wspólnoty czy spółdzielnie często zgadzają się na rozłożenie zaległości na raty.

Gdy dług przerasta możliwości, zostaje sprzedaż. Na wolnym rynku da się uzyskać wyższą cenę, pod warunkiem że jest czas na szukanie kupującego i nikt nie wszczął jeszcze egzekucji. Przy kilku wierzycielach i krótkich terminach szybsza bywa sprzedaż za gotówkę.

Jeśli długów jest dużo, a ich suma przekracza wartość mieszkania, sensowna jest rozmowa z doradcą, który zna upadłość konsumencką i restrukturyzację. To osobna ścieżka, z własnymi skutkami, ale dla części osób rozsądniejsza niż sama sprzedaż.

Jest jeszcze zamiana na mniejszy lokal albo sprzedaż z umową najmu po akcie, jeśli potrzebujesz czasu na wyprowadzkę. Obie drogi wymagają policzenia, ile zostanie po spłacie długów. Bez tej liczby trudno ocenić, czy któraś z nich ma sens.

Jak policzyć, czy sprzedaż zamknie długi

Dopóki nie ma aktualnych sald, każda rozmowa o cenie jest zgadywaniem. Kwota z ostatniego pisma zwykle jest już nieaktualna, bo co miesiąc dochodzą odsetki. Zbierz więc najpierw liczby.

Nie musisz mieć wszystkiego od razu. Część dokumentów możemy pozyskać sami, na podstawie Twojego upoważnienia. Pomoże nam i każdemu innemu kupującemu, jeśli przygotujesz:

• numer księgi wieczystej, żeby sprawdzić wpisy w dziale III i IV
• ostatnie pisma z banku i harmonogram kredytu
• zaświadczenie lub rozliczenie zaległości ze wspólnoty albo spółdzielni
• pisma od komornika, jeśli prowadzi egzekucję
• wezwania od innych wierzycieli, także prywatnych
• informację, czy ktoś jest w mieszkaniu zameldowany

Jak pomagamy przy sprzedaży mieszkania z długami

Analizę robimy w 24 godziny. Sprawdzamy księgę wieczystą, pytamy o salda i układamy prostą tabelę: cena, długi do spłaty, kwota dla Ciebie. Na tej podstawie przedstawiamy konkretną propozycję zakupu, naszą albo partnerów inwestycyjnych.

Pytamy też o Twoje plany po sprzedaży. Czasem potrzebny jest czas na przeprowadzkę, czasem odbiór kluczy w dniu aktu. To ustala się przed podpisaniem umowy, a nie po fakcie.

Zaświadczenia z banku, zgody na wykreślenie hipotek i ustalenia ze wspólnotą bierzemy na siebie. U notariusza wszystko dzieje się w jednym akcie. Wierzyciele dostają swoje przelewy, a Ty resztę ceny.

Nie obiecujemy umorzenia długu ani kwoty przed analizą. Jeśli po policzeniu okaże się, że cena nie pokryje zobowiązań, powiemy Ci o tym od razu, zanim ktokolwiek zacznie przygotowywać dokumenty.

Ile trwa sprzedaż zadłużonego mieszkania

Najdłużej czeka się zwykle na dokumenty od wierzycieli, a nie na samego kupującego. Bank potrzebuje kilku dni na zaświadczenie o saldzie, czasem dłużej. Spółdzielnia czy wspólnota zwykle wydaje zaświadczenie szybciej.

Na czas wpływa też to, czy wierzyciel prowadzi już egzekucję. Wtedy oprócz banku trzeba porozmawiać z komornikiem i ustalić koszty postępowania. Każdy taki kontakt to kolejne pismo i kolejne kilka dni.

W prostej sprawie z jednym bankiem cała transakcja trwa często kilka tygodni. Przy kilku hipotekach, egzekucji albo sporze o wysokość długu trzeba liczyć więcej. Konkretny termin podajemy dopiero po analizie.

Od strony samej umowy sprawa jest prostsza, niż się wydaje. Notariusz przygotowuje akt, w którym wymienia każdego wierzyciela, kwotę i numer rachunku. Kupujący wykonuje przelewy według tej listy.

Po akcie wierzyciele potwierdzają spłatę i wydają zgody na wykreślenie wpisów. Nowy właściciel składa je do sądu wieczystoksięgowego. Dla Ciebie sprawa kończy się w dniu podpisania aktu, jeśli cena pokryła wszystkie długi.

Najczęstsze błędy przy sprzedaży mieszkania z długami

Pierwszy błąd to zaniżanie długu we własnej głowie. Odsetki, koszty sądowe i koszty egzekucji potrafią urosnąć szybciej, niż się wydaje. Rozmowa o cenie zaczyna się od aktualnych zaświadczeń, nie od kwoty sprzed roku.

Drugi to branie kolejnej pożyczki na spłatę rat. Na krótko daje oddech, ale często kończy się kolejną hipoteką albo wyższym długiem. Trzeci to przyjmowanie zaliczki od kupującego bez ustalenia, co się z nią stanie, gdy bank nie zdąży z dokumentami.

Czwarty błąd jest cichy. To zwlekanie z decyzją, aż sprawa trafi do komornika. Sprzedaż jest wtedy nadal możliwa, ale każdy miesiąc zwiększa koszty, a wybór kupujących się zawęża.