Sprzedaż wspólnego mieszkania przy rozwodzie

Wspólność majątkowa: czyje jest mieszkanie

Mieszkanie kupione w trakcie małżeństwa zwykle należy do obojga, nawet jeśli w akcie notarialnym widnieje jedno nazwisko. To skutek ustawowej wspólności majątkowej. Wyjątkiem jest majątek osobisty, na przykład lokal kupiony przed ślubem albo otrzymany w spadku, oraz sytuacja, gdy małżonkowie podpisali intercyzę.

Dopóki trwa wspólność, żadne z małżonków nie sprzeda mieszkania samodzielnie. Do sprzedaży nieruchomości ze wspólnego majątku potrzebna jest zgoda drugiej osoby. Notariusz sprawdzi to przed podpisaniem aktu.

Wspólność ustaje z dniem uprawomocnienia się wyroku rozwodowego, a wcześniej także przy separacji lub umowie majątkowej. Od tej chwili każde z byłych małżonków ma udział w mieszkaniu. Przepisy zakładają, że udziały są równe, chyba że sąd na wniosek jednej ze stron ustali je inaczej.

Z mieszkaniem spółdzielczym własnościowym jest podobnie jak z odrębną własnością, choć dokumenty wydaje spółdzielnia. Przy lokalu kupionym częściowo za pieniądze z majątku osobistego sprawa bywa bardziej złożona i wymaga rozliczenia przy podziale.

Podział majątku: umowa u notariusza albo sąd

Najszybciej jest wtedy, gdy obie strony się dogadają. Umowę o podział majątku, w którym jest nieruchomość, podpisuje się u notariusza. Ustalacie w niej, kto zatrzymuje mieszkanie i ile spłaca drugiej stronie, albo że sprzedajecie je i dzielicie pieniądze.

Gdy porozumienia brak, zostaje sąd. Podziału można czasem dokonać już w wyroku rozwodowym, ale sąd robi to tylko wtedy, gdy nie opóźni to rozwodu, więc w praktyce rzadko. Częściej to osobna sprawa, z wyceną biegłego i kilkoma rozprawami.

Sądowy podział potrafi trwać długo, szczególnie gdy strony spierają się o nakłady, spłaty kredytu po rozstaniu albo wartość lokalu. Przez ten czas koszty mieszkania wciąż trzeba ponosić.

W umowie albo w sądzie rozlicza się też długi związane z mieszkaniem i nakłady z majątku osobistego, na przykład pieniądze od rodziców przeznaczone na wkład własny. Te kwestie często budzą najwięcej emocji. Dobrze mieć na nie dokumenty: przelewy, umowy darowizny, wyciągi.

Sprzedaż w trakcie rozwodu i po nim

Mieszkanie można sprzedać jeszcze przed rozwodem, jeśli oboje się zgadzacie. Pieniądze ze sprzedaży wchodzą do majątku wspólnego, a ich podział dobrze jest spisać od razu, na przykład w porozumieniu przy akcie. To często najprostsza droga, bo zamyka temat mieszkania przed rozprawą.

Po rozwodzie, a przed podziałem majątku, byli małżonkowie są współwłaścicielami. Razem mogą sprzedać całość. Każde z nich może też sprzedać swój udział bez zgody drugiej strony, choć w takiej sytuacji zdarzają się wątpliwości prawne, dlatego przed takim krokiem lepiej zasięgnąć porady.

Samodzielna sprzedaż udziału bywa ostatnią możliwością, gdy druga strona blokuje każdą decyzję. Więcej o tym piszemy na stronie o sprzedaży udziału we współwłasności.

Przy wspólnej sprzedaży podział pieniędzy można zapisać w akcie notarialnym. Każda ze stron wskazuje swój rachunek, a notariusz wpisuje, jaka kwota trafia na który. Nikt nie musi wtedy ufać drugiej stronie, że odda należną część.

Co ze wspólnym kredytem

Rozwód nie zmienia umowy z bankiem. Oboje nadal odpowiadacie za cały kredyt, nawet jeśli jedno z was się wyprowadziło. Bank może żądać spłaty od każdego z kredytobiorców.

Zwolnienie jednej osoby z kredytu wymaga zgody banku, a ten sprawdza, czy druga osoba sama ma wystarczającą zdolność kredytową. Często jej nie ma. Wtedy sprzedaż mieszkania i spłata kredytu z ceny staje się jedynym sposobem, żeby naprawdę się rozdzielić finansowo.

Przy sprzedaży bank wydaje zaświadczenie o kwocie do spłaty i zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie. Notariusz zapisuje w akcie, że część ceny trafia bezpośrednio na rachunek banku. Reszta jest dzielona między sprzedających tak, jak się umówili.

Jeśli kredyt jest wyższy niż możliwa cena sprzedaży, sprawa się komplikuje. Brakującą kwotę trzeba dopłacić z własnych środków albo uzgodnić z bankiem inne rozwiązanie. Warunki takiej sprzedaży ustala się z bankiem przed aktem, nie w dniu podpisania.

Gdy nie ma porozumienia

Brak zgody to najczęstszy powód, dla którego mieszkanie po rozwodzie stoi latami. Jedna strona chce sprzedać, druga zostać. Albo obie chcą sprzedać, ale każda za inną cenę.

Czasem pomaga mediacja. Mediator nie rozstrzyga sporu, tylko pomaga wypracować ugodę, którą potem można zatwierdzić w sądzie albo spisać u notariusza. Sąd może też sam skierować strony do mediacji w sprawie o podział majątku.

Pomaga też niezależna wycena. Rzeczoznawca majątkowy albo konkretna oferta zakupu na piśmie zamienia spór „ile to jest warte” w rozmowę o liczbach. Łatwiej wtedy ustalić, czy jedna strona spłaci drugą, czy sprzedajecie.

• Mediacja przed sądem albo w trakcie sprawy.
• Spłata jednej strony przez drugą, z kredytu lub oszczędności.
• Wspólna sprzedaż całego mieszkania i podział pieniędzy u notariusza.
• Sądowy podział majątku, gdy żadna z tych dróg nie działa.

Najczęstsze błędy

Wyprowadzka bez żadnych ustaleń na piśmie to częsty początek późniejszych sporów. Kto płaci raty, kto czynsz, kto korzysta z mieszkania. Nawet krótka notatka podpisana przez obie strony ułatwia rozliczenie przy podziale.

Drugi błąd to przerwanie spłat kredytu w nadziei, że zapłaci druga osoba. Bank zapisuje zaległość obojgu, a zła historia kredytowa zostaje na lata. Trzeci to wystawienie mieszkania na sprzedaż bez zgody drugiej strony. Taka sprzedaż nie dojdzie do skutku, a kupujący odejdą.

Jak możemy pomóc

Nie rozstrzygamy, kto ma rację. Rozmawiamy z tym, kto się zgłosi, a jeśli sprzedaż ma objąć całe mieszkanie, z obiema stronami. Każdej przedstawiamy te same informacje.

Na początek wystarczy krótki opis i dokumenty z listy poniżej, nawet jeśli nie masz wszystkich. Po ich otrzymaniu w ciągu 24 godzin mówimy, czy widzimy możliwość zakupu. Jeśli tak, przygotowujemy konkretną propozycję, a przy akcie u notariusza spłacany jest kredyt, a pozostała kwota trafia do każdego ze sprzedających w ustalonej części. Dokumenty z banku i wspólnoty pomagamy zebrać.

Gdy druga strona nie chce rozmawiać, możemy ocenić zakup samego udziału. Taka propozycja jest zwykle niższa niż połowa wartości całego mieszkania, bo kupujący wchodzi we współwłasność z konfliktem. Mówimy o tym na początku. Zadzwoń pod 455 583 125 albo opisz sytuację w formularzu.

• Akt notarialny zakupu mieszkania albo numer księgi wieczystej.
• Wyrok rozwodowy z datą uprawomocnienia, jeśli rozwód już był.
• Intercyza lub umowa o podział majątku, jeśli została podpisana.
• Umowa kredytu i aktualne zaświadczenie o saldzie zadłużenia.
• Informacja o zaległościach w opłatach dla wspólnoty lub spółdzielni.