Komornik zajął mieszkanie. Co dalej i jak nie dopuścić do licytacji

Co oznacza zajęcie nieruchomości przez komornika

Zajęcie to formalny krok, którym komornik zabezpiecza nieruchomość na poczet długu. Informacja o egzekucji trafia do księgi wieczystej, więc każdy, kto do niej zajrzy, zobaczy wpis. Właścicielem nadal jesteś Ty. Możesz w mieszkaniu mieszkać i możesz je sprzedać.

Jest jedno ważne zastrzeżenie. Sprzedaż po zajęciu nie zatrzymuje sama z siebie postępowania. Kodeks postępowania cywilnego mówi wprost, że rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie ma wpływu na dalszą egzekucję. Dlatego przy takiej transakcji dług spłaca się z ceny u notariusza, a wierzyciel składa wniosek, po którym komornik kończy sprawę.

Dla kupującego to też jasna sytuacja. Nikt rozsądny nie zapłaci pełnej ceny do Twojej ręki, dopóki wpis o egzekucji wisi w księdze. Pieniądze muszą najpierw trafić tam, gdzie jest dług.

Zajęcie może dotyczyć jednej sprawy, a w tle bywają kolejne. Do tej samej egzekucji mogą dołączyć inni wierzyciele. Dlatego na starcie sprawdzamy nie tylko pismo, które przyszło, ale całą księgę wieczystą.

Na co dzień z mieszkania korzystasz tak jak dotąd. Większe decyzje, na przykład nowy najem albo poważna przebudowa, lepiej najpierw omówić z prawnikiem. Czynsz z najmu też może zostać objęty egzekucją, a zmiany w lokalu mogą wpłynąć na wycenę biegłego.

Jak wygląda droga od zajęcia do licytacji

Po zajęciu komornik zleca biegłemu opis i oszacowanie nieruchomości. Biegły ogląda lokal, sprawdza dokumenty i ustala sumę oszacowania, czyli wartość, od której liczy się ceny na licytacji. Na ten etap możesz złożyć skargę, jeśli wycena wydaje się zaniżona.

Potem komornik wyznacza termin pierwszej licytacji i ogłasza go publicznie. Cena wywołania wynosi wtedy trzy czwarte sumy oszacowania. Jeśli nikt nie kupi, może dojść do drugiej licytacji, na której cena wywołania spada do dwóch trzecich.

Ile to wszystko trwa? Bywa bardzo różnie. Czasem kilka miesięcy, czasem ponad rok, zależnie od obłożenia kancelarii, skarg i liczby wierzycieli. Każdy tydzień przed obwieszczeniem o licytacji daje Ci jednak więcej możliwości niż tydzień po nim.

Po udanej licytacji sąd udziela przybicia nabywcy, a po zapłacie całej ceny przysądza mu własność. Od tego momentu mieszkanie należy do kogoś innego. Z kwoty uzyskanej na licytacji najpierw pokrywa się koszty egzekucji i należności wierzycieli, a dopiero to, co zostanie, trafia do byłego właściciela.

• zajęcie i wpis w księdze wieczystej
• opis i oszacowanie przez biegłego
• obwieszczenie o pierwszej licytacji
• pierwsza licytacja: cena wywołania 3/4 sumy oszacowania
• druga licytacja: cena wywołania 2/3 sumy oszacowania
• przybicie, przysądzenie własności i podział kwoty

Jakie masz opcje, zanim dojdzie do licytacji

Pierwsza i często najlepsza droga to rozmowa z wierzycielem. Bank, firma windykacyjna czy osoba prywatna też wolą dostać pieniądze szybciej niż czekać na licytację. Ugoda o rozłożenie długu na raty albo o spłatę części kwoty bywa możliwa, szczególnie gdy pokażesz realny plan.

Taki plan może wyglądać prosto: podpisana umowa przedwstępna sprzedaży i data aktu. Wierzyciel widzi wtedy, kiedy i skąd przyjdą pieniądze. W wielu sprawach to wystarcza, żeby spokojnie doprowadzić do spłaty, choć decyzja zawsze należy do wierzyciela.

Druga droga to sprzedaż na wolnym rynku przez pośrednika albo samodzielnie. Daje szansę na wyższą cenę, ale wymaga czasu: ogłoszenia, oglądania, kupującego z kredytem i banku, który zaakceptuje wpis o egzekucji. Przy krótkim terminie do licytacji ten czas bywa za krótki.

Trzecia droga to sprzedaż kupującemu za gotówkę, który zna takie transakcje. Cena jest zwykle niższa niż rynkowa, za to ustalenia z wierzycielem i komornikiem da się zamknąć szybciej. Dobrze też porozmawiać z adwokatem albo radcą prawnym, zwłaszcza gdy masz zastrzeżenia do samego długu lub do wyceny biegłego.

Sprzedaż mieszkania z komornikiem krok po kroku

Taka transakcja różni się od zwykłej sprzedaży głównie kolejnością. Najpierw trzeba ustalić, komu i ile się należy, a dopiero potem umawia się notariusza. W praktyce wygląda to zwykle tak:

Najważniejszy jest dzień aktu. Część ceny idzie przelewem prosto na konto wierzyciela albo komornika, reszta do Ciebie. Nikt nie musi Ci ufać na słowo i Ty też nie musisz nikomu ufać na słowo, bo całość jest opisana w akcie notarialnym.

Po spłacie wierzyciel składa wniosek o umorzenie egzekucji, a komornik kończy postępowanie. Zostaje jeszcze wykreślenie wpisu z księgi wieczystej. Tym zajmuje się już nowy właściciel.

• ustalenie aktualnego salda u wierzyciela i kosztów egzekucji
• sprawdzenie księgi wieczystej i innych wpisów
• uzgodnienie z wierzycielem sposobu spłaty i terminu
• akt notarialny ze spłatą długu z ceny
• wniosek wierzyciela o umorzenie postępowania
• wykreślenie wpisu o egzekucji z księgi wieczystej

Co sprawdzić i jakie dokumenty przygotować

Zanim ktokolwiek przedstawi Ci konkretną propozycję, trzeba wiedzieć, ile wynosi dług na dziś. Kwota z wyroku to nie wszystko. Dochodzą odsetki, koszty egzekucji i czasem kilku wierzycieli naraz.

Najwięcej da się ustalić z pism, które już masz w szufladzie. Przydadzą się:

• zawiadomienie o zajęciu nieruchomości od komornika
• numer księgi wieczystej i sygnatura sprawy komorniczej
• operat szacunkowy biegłego, jeśli już powstał
• pisma od wierzycieli i ewentualne wyroki lub nakazy zapłaty
• informacja o terminie licytacji, jeśli został wyznaczony
• dokument, na podstawie którego jesteś właścicielem

Jak możemy pomóc przy nieruchomości z komornikiem

Zaczynamy od analizy. W ciągu 24 godzin od zgłoszenia sprawdzamy księgę wieczystą, stan egzekucji i przybliżoną wysokość zadłużenia, a potem mówimy wprost, czy widzimy tu sensowną transakcję. Jeśli nie widzimy, też to usłyszysz.

Gdy sprawa się spina, przedstawiamy konkretną propozycję zakupu. Kupujemy my albo nasi partnerzy inwestycyjni. Kontakt z komornikiem i wierzycielem, zaświadczenia o saldzie i przygotowanie aktu bierzemy na siebie.

Rozliczenie odbywa się u notariusza. Z ceny spłacany jest dług wskazany w egzekucji, a różnica trafia do Ciebie. Nie obiecujemy, że każda licytacja zostanie zatrzymana. Obiecujemy uczciwą ocenę, ile czasu zostało i co realnie da się zrobić.

Nieruchomość nie musi być wysprzątana ani odnowiona. Oglądamy ją w stanie, w jakim jest, także wtedy, gdy wymaga remontu albo są w niej rzeczy. Termin aktu dopasowujemy do terminów w egzekucji, a nie odwrotnie.

Najczęstsze błędy po zajęciu nieruchomości

Najbardziej kosztowny błąd to nieodbieranie korespondencji. Pisma komornika uznaje się za doręczone także wtedy, gdy leżą na poczcie. Terminy na skargę czy odpowiedź biegną dalej.

Drugi błąd to czekanie do ostatniego tygodnia przed licytacją. Wtedy zostaje mało czasu na ugodę, a notariusz i wierzyciel też potrzebują kilku dni na dokumenty. Trzeci to podpisywanie umów przedwstępnych z nieznanymi kupującymi bez sprawdzenia, jak i komu zostanie zapłacona cena.

Zdarza się też, że właściciel nie wpuszcza biegłego na oględziny. Opis i oszacowanie i tak powstaną, tylko na podstawie mniejszej wiedzy o lokalu, co rzadko działa na korzyść właściciela. Lepiej być obecnym i pokazać to, co podnosi wartość mieszkania.

Ostatni błąd dotyczy rodziny. Wiele osób ukrywa egzekucję przed bliskimi, w tym przed współwłaścicielami. Gdy trzeba podpisać akt, nagle brakuje zgody albo czasu na rozmowę. Im wcześniej wszyscy zainteresowani wiedzą, tym więcej opcji zostaje na stole.