Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem, który nie płaci

Co mówi prawo, gdy najemca przestaje płacić

Przy zwykłej umowie najmu lokatora chroni ustawa o ochronie praw lokatorów. Nie wystarczy powiedzieć mu, żeby się wyprowadził. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną, podaną przyczynę i zachowane terminy.

Najczęstszy powód to zaległość. Ustawa pozwala wypowiedzieć umowę, gdy lokator zalega z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Najpierw trzeba go jednak pisemnie uprzedzić i dać dodatkowy miesiąc na spłatę. Dopiero gdy nie zapłaci, wysyłasz wypowiedzenie.

Samodzielne wymiany zamków, odcinanie prądu czy wynoszenie rzeczy nie są dozwolone. Mogą się skończyć sprawą karną albo zakazem naruszania posiadania. Wiemy, jak to frustruje, ale na tym etapie to właściciel ma więcej do stracenia.

Wiele spraw ciągnie się latami przez drobne potknięcia na początku. Sąd sprawdza każdy krok właściciela, a błąd formalny często oznacza powtórzenie całej procedury. Oto te, które widujemy najczęściej.

Zanim wyślesz pierwsze pismo, zbierz dokumenty: umowę najmu, protokół przekazania lokalu, potwierdzenia wpłat i zestawienie tego, czego brakuje. Przydadzą się w każdej z dróg opisanych niżej.

• Wypowiedzenie wysłane bez wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i miesięcznego terminu na spłatę.
• Brak dowodu doręczenia pism, na przykład wysłanie ich zwykłym listem albo SMS-em.
• Umowa najmu okazjonalnego niezgłoszona w terminie do urzędu skarbowego.
• Odcięcie mediów albo wymiana zamków na własną rękę.
• Przyjmowanie drobnych wpłat bez jasnego zapisu, na poczet czego idą.
• Czekanie z reakcją wiele miesięcy, aż zaległość urośnie.

Eksmisja, lokal socjalny i okres zimowy

Jeśli lokator po wypowiedzeniu nie oddaje kluczy, potrzebny jest wyrok eksmisyjny. W wyroku sąd sprawdza z urzędu, czy przysługuje mu lokal socjalny. Obowiązkowo przyznaje go między innymi kobiecie w ciąży, małoletnim, osobom z niepełnosprawnością, obłożnie chorym, emerytom i rencistom spełniającym kryterium do pomocy społecznej, jeśli nie mogą zamieszkać gdzie indziej.

Przy prawie do lokalu socjalnego eksmisja czeka, aż gmina złoży ofertę najmu takiego lokalu. Gminy mają kolejki. W wielu miejscach to oczekiwanie liczy się w latach, a przez ten czas właściciel może dochodzić od gminy odszkodowania.

Jest też okres ochronny. Od 1 listopada do 31 marca komornik nie wykona eksmisji, jeśli osoba eksmitowana nie ma dokąd pójść, czyli nie ma zapewnionego lokalu socjalnego, zamiennego ani pomieszczenia tymczasowego. Ochrona nie dotyczy między innymi sytuacji przemocy w rodzinie, rażącego naruszania porządku domowego ani zajęcia lokalu bez tytułu prawnego.

Lokal socjalny nie przysługuje każdemu. Sąd bada sytuację lokatora na dzień wyroku, więc czasem ochrona obejmuje kogoś, o kim właściciel w ogóle nie myślał, na przykład dziecko mieszkające z najemcą.

Najem okazjonalny a zwykła umowa

Dużo zależy od tego, jaką umowę podpisaliście. Najem okazjonalny wymaga oświadczenia najemcy u notariusza, że podda się egzekucji i opróżni lokal, wskazania adresu, pod który się wyprowadzi, oraz zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w terminie.

Gdy te warunki są spełnione, droga jest krótsza. Nie ma sprawy o eksmisję w zwykłym trybie, sąd nadaje klauzulę wykonalności oświadczeniu z aktu notarialnego. Nie ma też prawa do lokalu socjalnego ani okresu zimowego.

Jeśli brakuje choćby jednego elementu, na przykład umowy nie zgłoszono do skarbówki, najem traktuje się jak zwykły. Sprawdź to na początku, zanim zaplanujesz kolejne kroki.

Kupujący mieszkanie z lokatorem zawsze pyta o rodzaj umowy. Od tego zależy, ile czasu i pieniędzy będzie potrzebne, żeby odzyskać lokal, a więc także cena, jaką zaproponuje.

Jakie masz opcje

Każda z tych dróg ma swoje koszty i swój czas. Wybór zależy od tego, jak długo możesz jeszcze dopłacać do mieszkania i czy zależy Ci na nim w przyszłości.

• Rozmowa i ugoda z lokatorem: rozłożenie długu na raty albo umówiona data wyprowadzki, spisana na piśmie.
• Pozew o zapłatę zaległości, prowadzony równolegle ze sprawą o eksmisję.
• Pełna droga sądowa: wypowiedzenie, wyrok eksmisyjny, komornik. Najczęściej wiele miesięcy, a przy lokalu socjalnym znacznie dłużej.
• Przy najmie okazjonalnym: wniosek o klauzulę wykonalności do aktu notarialnego.
• Sprzedaż mieszkania z lokatorem kupującemu, który przejmuje sprawę razem z lokalem.

Sprzedaż mieszkania z najemcą: jak to wygląda

Zgoda lokatora na sprzedaż nie jest potrzebna. Nowy właściciel wstępuje w umowę najmu na Twoje miejsce i od dnia aktu to on ma prawo do czynszu. On też decyduje o dalszych krokach prawnych wobec najemcy.

Kupujący na zwykłym rynku rzadko chce takiego mieszkania. Nie może go obejrzeć w środku, nie wprowadzi się, bank niechętnie udziela kredytu. Dlatego takie lokale kupują głównie inwestorzy, którzy znają te procedury i liczą koszt czasu.

Przed rozmową z kupującym przygotuj umowę najmu, wypowiedzenie i dowód doręczenia, jeśli zostało już wysłane, zestawienie zaległości oraz ewentualne pisma z sądu. Im pełniejsza dokumentacja, tym dokładniejsza wycena.

Przy akcie notariusz zapisuje, że lokal jest zajęty przez najemcę i na jakiej podstawie. Kupujący potwierdza, że o tym wie i przejmuje mieszkanie w takim stanie. Po podpisaniu możesz przekazać lokatorowi pisemną informację o zmianie właściciela, żeby wiedział, komu płacić.

Ile trwa każda z dróg

Od pierwszego pisma do wyroku eksmisyjnego mija zwykle wiele miesięcy. Dużo zależy od sądu, od tego, czy lokator odbiera korespondencję i czy składa apelację. Potem swoje terminy ma komornik.

Jeśli sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego, eksmisja czeka na gminę. Właściciel w tym czasie nie dostaje czynszu, a płaci wspólnocie, podatek i często media. Część tych kosztów można później odzyskać od gminy albo od lokatora, ale to kolejne postępowania.

Sprzedaż z lokatorem zajmuje tyle, ile potrzeba na znalezienie kupującego i przygotowanie dokumentów do aktu. Przy kupującym, który zna takie sprawy, zwykle są to tygodnie, a nie miesiące.

Jak możemy pomóc

Kupujemy mieszkania z lokatorem w środku. Nie obiecujemy, że usuniemy najemcę. Obiecujemy, że po zakupie to nie będzie już Twoja sprawa: dalsze kroki prawne prowadzi nowy właściciel.

Wystarczy opis sytuacji i podstawowe dokumenty. W ciągu 24 godzin mówimy, czy widzimy możliwość zakupu. Jeśli tak, przedstawiamy konkretną propozycję. Nie musisz jej przyjmować.

Gdy się zgodzisz, umawiamy notariusza, a pieniądze rozliczamy przy akcie. Jeśli na mieszkaniu są długi wobec wspólnoty albo inne obciążenia, można je spłacić z ceny u notariusza. Formalności przygotowujemy my. Zadzwoń pod 455 583 125 albo napisz do nas przez formularz.